Je servicekostenafrekening moest voor 30 juni binnen zijn: pak die van 2025 erbij, te veel betaald is van jou

Bij een Nederlandse huurwoning is de regel servicekosten op je maandnota niet de eindprijs. Het is een voorschot. Het werkelijke bedrag blijkt pas uit de jaarafrekening, waarin de verhuurder neemt wat het gebouw dat jaar echt heeft uitgegeven aan verwarming, water, schoonmaak, portiekstroom en beheer, dat over de woningen verdeelt en jouw aandeel afzet tegen wat je al vooruit betaalde. Het beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie stelt dat de verhuurder die afrekening binnen zes maanden na afloop van ieder kalenderjaar moet verstrekken. Omgezet in een datum: de servicekosten over 2025 moesten uiterlijk 30 juni 2026 bij je zijn. Het is nu 31 augustus, dus als dat vel nog steeds niet binnen is, is het twee maanden over tijd. bron 1

Heb je hem eenmaal, dan is de aftrekking één stap: je maandelijkse voorschot × 12, of het aantal maanden dat je er werkelijk woonde, min de werkelijke kosten die op de afrekening aan jouw woning zijn toegerekend. Een positief verschil is geld dat de verhuurder terug moet betalen; pas bij een negatief verschil betaal jij bij. De meeste mensen maken die som nooit omdat ze aannemen dat het voorschot de echte prijs was, maar het voorschot is de schatting van de verhuurder, en een te hoge schatting is een jaar lang jouw geld op andermans rekening. Hetzelfde beleidsboek noemt ook een categorie die er helemaal niet in hoort: in gebouwen met een WKO-installatie mogen de kapitaals- en onderhoudslasten van die installatie niet via de servicekosten aan de huurder worden doorberekend. Alleen het variabele verbruik mag dat wel. Die regel is het waard om gericht op te zoeken. bron 2

Komt de afrekening niet, of ben je het oneens met de verdeling, dan is het venster ruimer dan de meesten denken. Het beleidsboek verwijst naar artikel 7:260 BW: een huurder kan een verzoek indienen binnen vierentwintig maanden, gerekend vanaf de dag dat die termijn van een half jaar is verstreken, oftewel tweeënhalf jaar na afloop van het kalenderjaar. Het rekenvoorbeeld in het boek zet de kosten over 2024 op 30 juni 2027, en dezelfde som zet die over 2025 op 30 juni 2028. Er is nog één bijzonderheid: rekent een leverancier niet per kalenderjaar af, bijvoorbeeld augustus tot augustus, dan schuift de termijn naar het einde van het kalenderjaar waarin die afwijkende periode eindigt, plus zes maanden. De nuttige stap vandaag is dus niet aanmanen, maar die twee data in een agenda zetten en je eigen voorschot over 2025 uitvermenigvuldigen. Dat product is de maatstaf waartegen je de afrekening mag leggen. bron 3

• Het voorschot is niet de prijs: de maandelijkse servicekosten zijn een voorschot, afgerekend via de jaarafrekening.
• Termijn verhuurder: binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar, dus 30 juni 2026 voor de kosten over 2025.
• Jouw som: maandvoorschot × aantal maanden, min de werkelijke kosten toegerekend aan jouw woning; positief verschil krijg je terug.
• WKO-gebouwen: kapitaals- en onderhoudslasten van de installatie mogen niet in de servicekosten, alleen variabel verbruik.
• Verzoektermijn: 24 maanden vanaf de dag dat de zesmaandentermijn verstreek, dus 30 juni 2028 voor 2025.
• Afwijkende boekjaren schuiven de termijn naar het einde van het kalenderjaar waarin die periode eindigt, plus zes maanden.

Hokimi veldtip: kijk eerst of de periode bovenaan de afrekening een heel jaar beslaat, want een flink deel van de geschillen blijkt twee boekperioden te zijn die als één worden gelezen.